En breve
La Ley de Creación de la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción establece en su artículo 3 que la DOT autoriza permisos de construcción de proyectos cuya área a construir sea igual o superior a 250 m², dentro de su ámbito y con las exclusiones legales aplicables. Para proyectos menores, el expediente coordina actos de la autoridad local y trámites individuales de la DOT según la parcela, el uso y el régimen que corresponda.
Para quién es esta guía: Propietarios y desarrolladores que necesitan identificar la autoridad del trámite.
El umbral se mide sobre el área a construir
El inciso primero del artículo 3 de la Ley de la DOT usa la expresión “área a construir” y fija el umbral en 250 m². La lectura del expediente parte de planos, área de obra, ubicación y alcance del proyecto; el área del terreno cumple otra función dentro de la información de la parcela.
El Decreto Legislativo 437 de 2025 reformó el inciso segundo del artículo 3, que organiza la ruta de proyectos menores. El umbral del inciso primero permanece en el texto consolidado de la Ley de Creación de la DOT. La versión oficial vigente y la fecha de presentación forman parte de la revisión documental del proyecto.
Proyectos menores a 250 m²: una ruta coordinada
Para proyectos de construcción menores a 250 m² que se rijan por este reparto, la ley asigna a municipalidades, asociaciones municipales u oficinas de planificación y gestión territorial estos cinco actos:
- calificación de lugar;
- línea de construcción;
- factibilidad de aguas lluvias;
- permiso de construcción; y
- recepción de obras.
El mismo inciso conserva para la DOT los demás trámites individuales detallados en los artículos 38, 40 y 42 de la Ley, que se integran como prerrequisitos de los actos locales. Por eso, la preparación identifica las dos rutas desde el inicio y coordina formularios, planos, responsables y secuencia con las oficinas involucradas.
Antes de elegir la ventanilla
El artículo 33 de la Ley contiene exclusiones y regímenes que cambian el análisis de competencia. La revisión de parcela incluye, entre otros, el ámbito de la Ley del AMSS, el perímetro delimitado del Centro Histórico de San Salvador y los supuestos sectoriales o especiales que el texto vigente enumera.
Información para la consulta: ubicación y referencia catastral · uso previsto · área a construir · etapas · obras asociadas · antecedentes del inmueble · planos disponibles · régimen territorial identificado. Con ese paquete, la autoridad puede orientar el acto, la secuencia y el expediente aplicable.
Documentar la ruta de permisos
La coordinación recopila los requisitos específicos del portal y de la autoridad responsable para el proyecto. Compatibilidad de uso, manejo pluvial, planos, memorias, declaraciones, estudios y documentación del solicitante se preparan con la misma versión del alcance técnico.
La DOT también publica información operativa en su portal y en el Sistema DOT. Esas fuentes se revisan junto con la Ley, su Reglamento y las comunicaciones que reciba el expediente para confirmar formularios y procedimientos vigentes.
Ruta ambiental y documentos asociados
Para proyectos dentro de su ámbito, la DOT divulgó los Lineamientos de Categorización Ambiental C1, C2 y C3 y los Términos de Referencia para C2 y C3. El Acuerdo 019-DOT-DE/2026 autoriza el procedimiento simplificado y aprueba y emite esos documentos; los Lineamientos contienen las categorías. La documentación ambiental se prepara con el instrumento, la autoridad y la información de parcela que se indiquen para el proyecto.
La coordinación registra de forma separada las denominaciones y documentos publicados por la DOT y por el MARN, y mantiene una misma base técnica de ubicación, uso, áreas, etapas y obras asociadas para las consultas institucionales.
Planificar con el texto vigente
La ruta se vuelve manejable cuando el proyecto identifica su ámbito, su área a construir, los actos que integran el expediente y los documentos técnicos que sostienen cada solicitud. Esa preparación incorpora cambios normativos, comunicaciones de la autoridad y los antecedentes particulares de la parcela antes de presentar.
La identificación de competencia forma parte de los permisos de construcción y se documenta con la ubicación, el uso y el alcance del proyecto.
Fuentes consultadas
Fuentes
- Asamblea Legislativa de El Salvador. Ley de Creación de la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción, Decreto Legislativo 122/2024, art. 3 y art. 33, texto oficial con reformas incorporadas (consulta del 19 de septiembre de 2026).
- Asamblea Legislativa de El Salvador. Decreto Legislativo 437/2025, arts. 1 y 6 (reforma del reparto de actos y exclusiones; consulta del 19 de septiembre de 2026).
- Presidencia de la República. Reglamento de la Ley de Creación de la DOT, Decreto Ejecutivo 11/2025 (texto oficial consultado el 19 de septiembre de 2026).
- Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción. Preguntas frecuentes y Sistema DOT (canales oficiales para comprobar información operativa vigente; consulta del 19 de septiembre de 2026).
- Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción. Acuerdo 019-DOT-DE/2026, Lineamientos C1, C2 y C3 y Términos de Referencia para C2 y C3 (documentos oficiales separados, consultados el 19 de septiembre de 2026).
Define la ruta de tu expediente con las fuentes oficiales enlazadas, su fecha de revisión y los requisitos de la autoridad competente.