Durante décadas, obtener un permiso de construcción en El Salvador significó navegar un mapa fragmentado: cada municipio con sus propios requisitos, tiempos y criterios. El Decreto Legislativo N.° 122 cambió ese mapa. Desde 2025, los proyectos de 250 m² o más tienen un solo interlocutor a nivel nacional — con excepciones importantes que conviene entender antes de armar el expediente.
Qué creó exactamente el Decreto 122
El Decreto Legislativo N.° 122, aprobado el 16 de octubre de 2024 y publicado en el Diario Oficial el 28 del mismo mes, creó la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (DOT): una institución oficial autónoma, de carácter técnico, vinculada al Órgano Ejecutivo a través del Ministerio de Gobernación y Desarrollo Territorial.
La ley la define como la autoridad del Estado competente para otorgar autorizaciones y permisos de construcción referidos a lotificaciones nuevas, obras, actividades y proyectos de urbanización y construcción. En la práctica, el criterio que ordena todo es el área: la DOT autoriza los proyectos cuya área de construcción sea igual o mayor a 250 m².
La transición operativa no fue inmediata. La institución asumió formalmente la emisión de permisos el 12 de mayo de 2025, con dos vías de ingreso: su plataforma digital y la atención presencial. Los trámites que ya estaban en curso ante otras instituciones recibieron seguimiento para completar su migración.
Qué pasa con los proyectos menores a 250 m²
Siguen siendo competencia municipal. La vivienda unifamiliar típica, las remodelaciones y ampliaciones pequeñas, y en general toda obra por debajo del umbral se tramita ante la alcaldía del lugar — o ante la oficina de planificación territorial correspondiente donde exista una (las OPLAGEST departamentales y oficinas técnicas asociativas siguen operando en su ámbito).
La ley prevé que la DOT brinde apoyo técnico a los municipios cuando lo requieran, pero la ventanilla y la resolución para obras menores son municipales. Esto importa al planificar: un mismo desarrollador puede tener un proyecto bajo régimen DOT y otro bajo régimen municipal al mismo tiempo, con requisitos y tiempos distintos.
Las excepciones que más afectan la planificación
Aquí está el detalle que más confusión genera. La Ley de la DOT excluye expresamente de su ámbito:
- El Área Metropolitana de San Salvador. Los proyectos comprendidos por la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS (LDOT-AMSS) y su Reglamento siguen bajo la competencia de la OPAMSS. Si su proyecto está en cualquiera de los 14 municipios metropolitanos, el flujo de trámites no cambió con la creación de la DOT.
- El Centro Histórico de San Salvador, dentro de su perímetro delimitado, que se rige por su propia autoridad de planificación.
- Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, los proyectos de instituciones públicas en el marco de sus atribuciones y los regulados por leyes de reforma agraria.
- Infraestructura técnica especializada con regulación sectorial propia — por ejemplo, instalaciones de hidrocarburos, cuya autorización principal corresponde a la Dirección General de Energía, Hidrocarburos y Minas, sin perjuicio de que sus edificaciones administrativas sí requieran permisos de la DOT.
Regla práctica: ubicación primero, área después. Antes de preguntarse si el proyecto supera los 250 m², verifique si está dentro del AMSS. Si lo está, su autoridad es OPAMSS y la creación de la DOT no modificó su trámite.
Qué se tramita ante la DOT
El paquete de trámites que la DOT concentra para los proyectos de su competencia cubre el ciclo completo del permiso: calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de drenaje de aguas lluvias, autorización de obras y recepción de edificaciones. El reglamento de aplicación de la ley — emitido en mayo de 2025 y ajustado en julio del mismo año — desarrolla los procedimientos, el análisis territorial y los requisitos de cada etapa.
Dos piezas adicionales de la ley valen la pena tener en el radar:
- El Registro de Profesionales y Prestadores de Servicios de Urbanización y Construcción, que centraliza el control de quiénes pueden firmar y responder por los proyectos.
- Un candado regulatorio: las instituciones sectoriales (ambiente, cultura, agua, caminos y otras) no pueden crear nuevos trámites, requisitos o cobros adicionales a los vigentes para la autorización de permisos de construcción. La intención es que el catálogo de requisitos deje de crecer por acumulación.
Las reformas de octubre 2025
Un año después de creada, la Asamblea Legislativa reformó la ley (21 de octubre de 2025) con tres objetivos declarados: simplificar procedimientos, eliminar duplicidad de gestiones y exonerar el cobro de determinados trámites y servicios. La reforma también introdujo un procedimiento especial de regularización para construcciones existentes — con exclusiones expresas: no aplica a obras ejecutadas con permisos denegados o en violación de la normativa.
Para quien desarrolla proyectos, el mensaje de fondo de la reforma es que el sistema sigue calibrándose. Conviene verificar el estado vigente de requisitos y aranceles al momento de ingresar cada expediente, no asumir que el trámite anterior se repite igual.
Lo que esto significa al planificar un proyecto
El cambio estructural es real: fuera del AMSS, un proyecto de 250 m² o más ya no depende del criterio de cada alcaldía, sino de una autoridad técnica nacional con portal digital y procedimientos unificados. Eso reduce la incertidumbre de tramitar en municipios sin oficina técnica consolidada.
Pero centralizar la ventanilla no elimina la ingeniería del expediente. La calificación de lugar sigue dependiendo de la compatibilidad de uso de suelo; la factibilidad de aguas lluvias, de un diseño hidráulico serio; la autorización de obras, de planos y memorias consistentes entre sí. Un expediente técnicamente sólido avanza; uno con inconsistencias acumula prevenciones en cualquier ventanilla — nueva o vieja.
En Kaizen abordamos la tramitología como parte del diseño, no como un trámite posterior. Definir desde el anteproyecto qué autoridad aplica, qué estudios se requieren y en qué orden se ingresan es la forma más barata de comprimir el calendario de un proyecto.
Este artículo tiene fines informativos y refleja la normativa vigente a la fecha de publicación. No constituye asesoría legal. Verifique siempre los requisitos actualizados directamente con la institución competente antes de tomar decisiones de proyecto.