DOT: cómo cambia el panorama de permisos para proyectos ≥250 m²

Durante décadas, obtener un permiso de construcción en El Salvador significó navegar un mapa fragmentado: cada municipio con sus propios requisitos, tiempos y criterios. El Decreto Legislativo N.° 122 cambió ese mapa. Desde 2025, los proyectos de 250 m² o más tienen un solo interlocutor a nivel nacional — con excepciones importantes que conviene entender antes de armar el expediente.

Qué creó exactamente el Decreto 122

El Decreto Legislativo N.° 122, aprobado el 16 de octubre de 2024 y publicado en el Diario Oficial el 28 del mismo mes, creó la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (DOT): una institución oficial autónoma, de carácter técnico, vinculada al Órgano Ejecutivo a través del Ministerio de Gobernación y Desarrollo Territorial.

La ley la define como la autoridad del Estado competente para otorgar autorizaciones y permisos de construcción referidos a lotificaciones nuevas, obras, actividades y proyectos de urbanización y construcción. En la práctica, el criterio que ordena todo es el área: la DOT autoriza los proyectos cuya área de construcción sea igual o mayor a 250 m².

La transición operativa no fue inmediata: la DOT habilitó dos vías de ingreso, su plataforma digital y la atención presencial, y los trámites en curso ante otras instituciones recibieron seguimiento para completar su migración. Lo que sí está fijado en la ley es una fecha vecina que conviene no confundir con esta: el 12 de mayo de 2025 es la fecha de corte de las obras que pueden acogerse al procedimiento de regularización del artículo 92-A.

Qué pasa con los proyectos menores a 250 m²

La ruta no es puramente municipal, y esta es la confusión que más expedientes detiene. El artículo 3 de la Ley de la DOT, en su inciso segundo reformado en 2025, asigna a la municipalidad, la asociación municipal o la oficina de planificación y gestión territorial cinco actos, y solo esos cinco: calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de aguas lluvias, permiso de construcción y recepción de obras. Enseguida agrega que "la DOT será la única autoridad competente para autorizar los demás trámites individuales detallados en los artículos 38, 40 y 42", y que esos trámites "se vuelven pre-requisitos" del permiso que emitirá la otra instancia.

En la práctica eso significa que puedes llevar bien el expediente municipal y quedarte igualmente detenido si no resolviste antes los individuales ante la DOT. Dos precisiones más: todo el reparto opera "sin perjuicio" de las Disposiciones Especiales del Ministerio de Vivienda, que pueden desplazar el esquema; y el catálogo de individuales se movió con la reforma, que derogó los numerales 2 y 11 del artículo 42. Antes de presupuestar, pide por escrito a ambas oficinas el listado de individuales que aplica a tu parcela.

Las excepciones que más afectan la planificación

Aquí está el detalle que más confusión genera. La Ley de la DOT excluye expresamente de su ámbito:

• El Área Metropolitana de San Salvador. Los proyectos comprendidos por la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS (LDOT-AMSS) y su Reglamento siguen bajo la competencia de la OPAMSS. Si tu proyecto está dentro de los distritos que integran el AMSS —hoy veintitrés, agrupados en siete municipios, según el artículo 2 de la LDOT-AMSS reformado por el Decreto Legislativo 126 del 22 de octubre de 2024 (Diario Oficial 204, Tomo 445, del 25 de octubre de 2024)—, el flujo de trámites no cambió con la creación de la DOT. El COAMSS acordó pedir la incorporación de Panchimalco, Rosario de Mora, Santo Tomás, Santiago Texacuangos y Comasagua, lo que llevaría el área a veintiocho distritos, pero esa ampliación la decreta la Asamblea Legislativa y no la hemos encontrado publicada. Si tu parcela está en cualquiera de esos cinco, verifica la delimitación vigente antes de definir la ruta.
• El Centro Histórico de San Salvador, dentro de su perímetro delimitado, que se rige por su propia autoridad de planificación.
• Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, los proyectos de instituciones públicas en el marco de sus atribuciones y los regulados por leyes de reforma agraria.
• Infraestructura técnica especializada con regulación sectorial propia — por ejemplo, instalaciones de hidrocarburos, cuya autorización principal corresponde a la Dirección General de Energía, Hidrocarburos y Minas, sin perjuicio de que sus edificaciones administrativas sí requieran permisos de la DOT.

Qué se tramita ante la DOT

El paquete de trámites que la DOT concentra para los proyectos de su competencia cubre el ciclo completo del permiso: calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de drenaje de aguas lluvias, autorización de obras y recepción de edificaciones. El reglamento de aplicación de la ley — el Decreto Ejecutivo N.° 11, del 9 de mayo de 2025 — desarrolla los procedimientos, el análisis territorial y los requisitos de cada etapa.

Dos piezas adicionales de la ley valen la pena tener en el radar:

• El Registro de Profesionales y Prestadores de Servicios de Urbanización y Construcción, que centraliza el control de quiénes pueden firmar y responder por los proyectos.
• Un candado regulatorio: las instituciones sectoriales (ambiente, cultura, agua, caminos y otras) no pueden crear nuevos trámites, requisitos o cobros adicionales a los vigentes para la autorización de permisos de construcción. La intención es que el catálogo de requisitos deje de crecer por acumulación.

Las reformas de octubre 2025

Un año después de creada, la Asamblea Legislativa reformó la ley por el Decreto Legislativo 437, aprobado el 21 de octubre de 2025 y publicado en el Diario Oficial 202, Tomo 449, del 27 de octubre de 2025. El propio decreto dispone que entra en vigencia ocho días después de su publicación, es decir a inicios de noviembre de 2025; si estás revisando un expediente presentado en esa ventana, fíjate en la fecha de presentación antes de aplicar el texto reformado. Los objetivos declarados fueron simplificar procedimientos, eliminar duplicidad de gestiones y ajustar el régimen de tasas, que la reforma rehízo en los literales A y B del artículo 47. La reforma también incorporó el artículo 92-A: un procedimiento especial para pedir a la DOT la regularización de obras, actividades y proyectos ejecutados antes del 12 de mayo de 2025 sin las autorizaciones correspondientes. Esa fecha es de corte de la obra, no un plazo para solicitar: la norma no fija vencimiento de presentación. Las exclusiones expresas son dos: inmuebles que se encuentren en proceso de aceptación de herencia, y obras realizadas con permisos denegados o en violación de la normativa. El artículo dice que "podrán solicitar" y remite los requisitos al reglamento, así que habilita el trámite sin garantizar el resultado.

Para quien desarrolla proyectos, el mensaje de fondo de la reforma es que el sistema sigue calibrándose. Conviene verificar el estado vigente de requisitos y aranceles al momento de ingresar cada expediente, no asumir que el trámite anterior se repite igual.

Lo que esto significa al planificar un proyecto

El cambio estructural es real: fuera del AMSS, un proyecto de 250 m² o más ya no depende del criterio de cada alcaldía, sino de una autoridad técnica nacional con portal digital y procedimientos unificados. Eso reduce la incertidumbre de tramitar en municipios sin oficina técnica consolidada.

Pero centralizar la ventanilla no elimina la ingeniería del expediente. La calificación de lugar sigue dependiendo de la compatibilidad de uso de suelo; la factibilidad de aguas lluvias, de un diseño hidráulico serio; la autorización de obras, de planos y memorias consistentes entre sí. Un expediente técnicamente sólido avanza; uno con inconsistencias acumula prevenciones en cualquier ventanilla — nueva o vieja.

En Kaizen abordamos la tramitología como parte del diseño, no como un trámite posterior. Definir desde el anteproyecto qué autoridad aplica, qué estudios se requieren y en qué orden se ingresan es la forma más barata de comprimir el calendario de un proyecto.

Este artículo tiene fines informativos y refleja la normativa vigente a la fecha de publicación. No constituye asesoría legal. Verifica siempre los requisitos actualizados directamente con la institución competente antes de tomar decisiones de proyecto.