Reformas a la Ley DOT: cómo verificar qué aplica a tu proyecto

Para quién es esta guía: Propietarios y desarrolladores que necesitan confirmar la ruta de un trámite.

El punto de partida: qué era la ley antes de la reforma

La Ley de Creación de la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción (Decreto Legislativo 122, del 16 de octubre de 2024) creó una autoridad técnica nacional que ordena el permiso en tres fases: factibilidades (artículo 38), otorgamiento de permisos (artículo 40) y verificación de cumplimiento (artículo 42). Su ámbito: proyectos con área a construir igual o superior a 250 m², fuera del Área Metropolitana de San Salvador y del perímetro delimitado del Centro Histórico de San Salvador, más otras exclusiones que enumera su artículo 33.

El umbral de 250 m² está en el inciso primero del artículo 3 y la reforma de 2025 no lo tocó. El inciso segundo sí: hoy la municipalidad, la asociación municipal o la oficina de planificación y gestión territorial emiten cinco actos —calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de aguas lluvias, permiso de construcción y recepción de obras— y la DOT conserva "los demás trámites individuales detallados en los artículos 38, 40 y 42", que la ley califica de prerrequisitos del permiso local. Todo ese reparto opera además "sin perjuicio" de las Disposiciones Especiales del Ministerio de Vivienda, que pueden desplazar el esquema. Lo explicamos en detalle en el artículo sobre la creación de la DOT.

Cambio 1 — La ruta por debajo de 250 m² dejó de ser puramente municipal

El artículo 1 del Decreto Legislativo 437 reforma el inciso segundo del artículo 3, que reparte competencias en determinadas obras menores. El texto consultado asigna a la autoridad local cinco actos y reserva a la DOT otros trámites individuales de los artículos 38, 40 y 42 como prerrequisitos. La norma no permite cuantificar una frecuencia de retrasos.

La consecuencia práctica es incómoda y conviene tenerla clara antes de presupuestar: puedes llevar impecable el expediente municipal y quedarte detenido igual si no resolviste antes los individuales ante la DOT. Como el catálogo de individuales también se movió —la reforma derogó los numerales 2 y 11 del artículo 42—, no sirve trabajar sobre listas anteriores. Pide por escrito a ambas oficinas el listado que aplica a tu parcela.

El artículo 6 del mismo decreto modificó además el artículo 33: incorporó el numeral 6, reformó los numerales 7 y 9 y adicionó los numerales 10 al 14. Hay una discrepancia que impide usar un conteo cerrado: la compilación oficial consultada muestra trece numerales, mientras el decreto reformador añade expresamente un numeral 14 sobre instalaciones de plantas nucleares. Si tu proyecto se apoya en una exclusión, revisa el decreto reformador y pide confirmación escrita; no decidas con una lista resumida.

Cambio 2 — Procedimientos simplificados y arancel reformado

La reforma declara que busca optimizar el otorgamiento de permisos y modifica competencias, procedimientos y aranceles; no afirma por sí sola que toda gestión duplicada haya desaparecido. El artículo 32 de la ley contiene una prohibición más acotada: impide crear o exigir nuevos trámites, requisitos o cobros adicionales a los existentes cuando entró en vigor la ley, para permisos de construcción que sean competencia de la DOT. Esa regla no debe extrapolarse a proyectos excluidos ni interpretarse como desaparición automática de toda autorización sectorial.

La expresión más visible de esa simplificación es el Sistema DOT como canal digital de presentación y seguimiento. La interfaz puede cambiar y no debe confundirse con la norma: antes de ingresar, conviene verificar competencia, datos base y expediente con la guía de preparación del trámite digital.

La reforma también tocó el arancel del artículo 47. Ahí aparecen hoy figuras que antes no estaban, como el permiso de terracería con tasa por metro cúbico y el permiso de tala por unidad, y la tarifa del permiso ex post que acompaña a la regularización. La recomendación operativa no cambia: verifica el estado vigente de requisitos y aranceles al momento de ingresar cada expediente, y confirma el monto por mandamiento de pago el día de presentar.

Cambio 3 — El procedimiento especial de regularización

La reforma creó una vía formal para solicitar la regularización de determinadas obras existentes. La ley no publica una estimación del número de inmuebles afectados ni atribuye sus causas, así que no corresponde presentar una frecuencia o explicación general sin datos oficiales.

El artículo 92-A, incorporado por el Decreto Legislativo 437, permite pedir a la DOT la regularización de obras ejecutadas sin permiso. Antes de contar con él, dos precisiones:

• El 12 de mayo de 2025 es fecha de corte de la obra, no plazo para solicitar. El artículo alcanza obras, actividades y proyectos ejecutados antes de esa fecha, y no fija vencimiento de presentación: no hay ventana que se cierre en una fecha publicada.
• Exclusiones expresas. La vía no aplica a inmuebles en proceso de aceptación de herencia ni a obras, actividades o proyectos realizados con permisos denegados o en violación de la normativa correspondiente. Confirma antecedentes y aplicación con la autoridad y asesoría legal.

El artículo dice que "podrán solicitar" y remite los requisitos al reglamento: habilita el trámite y encuadra la revisión del expediente. El texto arancelario consultado incluye una figura ex post, pero monto, metraje, tasa y mandamiento de pago deben confirmarse en la versión vigente antes de presupuestar.

La solicitud se prepara con los requisitos que establezca el reglamento y el procedimiento aplicable. La documentación organiza los antecedentes, la fecha de ejecución y la información que la autoridad requiera para evaluar el expediente.

Lo ambiental: un cambio posterior, y de otro instrumento

El Acuerdo 019-DOT-DE/2026 autorizó el procedimiento simplificado de categorización ambiental para proyectos del ámbito DOT y aprobó y emitió los documentos que lo desarrollan. Contiene una transición concreta: los formularios ingresados antes de su vigencia continúan evaluándose con los criterios del MARN del 7 de abril de 2025. La DOT publicó por separado los Lineamientos C1, C2 y C3 y los Términos de Referencia C2/C3; sus Lineamientos limitan el alcance a proyectos de construcción de competencia de la DOT y enumeran exclusiones territoriales. El documento del MARN revisado mantiene, a la vez, una formulación nacional. Esa regla transitoria y esos documentos no aportan una tabla general de equivalencia ni resuelven por sí solos qué ventanilla conoce todo proyecto.

Por ese solapamiento, no infieras la autoridad ambiental solo a partir del umbral o de una exclusión territorial. Presenta ubicación, uso, área y alcance y solicita confirmación escrita de ventanilla, procedimiento y versión aplicable antes de preparar estudios.

Lo que la reforma no cambió

Conviene decirlo con la misma claridad:

• El umbral de 250 m² sigue intacto; el reparto por debajo de él, no. El inciso primero del artículo 3, donde vive el umbral, no lleva marca de reforma. El inciso segundo sí fue reformado por el artículo 1 del Decreto Legislativo 437: por debajo de 250 m² fuera del AMSS, la municipalidad, la asociación municipal o la oficina de planificación y gestión territorial otorgan cinco actos —calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de aguas lluvias, permiso de construcción y recepción de obras—, y "la DOT será la única autoridad competente para autorizar los demás trámites individuales detallados en los artículos 38, 40 y 42", que la propia ley convierte en prerrequisitos. Dentro del AMSS y fuera del perímetro especial de APLAN, el artículo 60 de la ley metropolitana exige permiso previo de la OPAMSS para obras de urbanización o construcción sin piso general de metros cuadrados; dentro del perímetro legal del Centro Histórico corresponde revisar el régimen especial de APLAN.
• El mapa de autoridades sigue siendo el mismo. La DOT no sustituyó ni absorbió a la OPAMSS: la ley metropolitana sigue vigente y su ventanilla activa. El triángulo normativo DOT·OPAMSS·MARN sigue siendo el mapa de referencia.
• La consistencia técnica sigue siendo necesaria. Uso, drenaje, planos y memorias deben corresponder. Una revisión previa contrasta uso, drenaje, planos y memorias antes de presentar el expediente.

Cómo leerlo desde la planificación de un proyecto

Para proyectos nuevos, el reparto vigente organiza las actuaciones de cada autoridad. Por debajo de 250 m², el expediente incorpora los actos locales y los trámites individuales que correspondan; para obras existentes, la regularización reúne evidencia y evaluación técnica. La ruta se define con responsables, documentos y condiciones aplicables a la vivienda, torre, comercio, nave u otra edificación.

La preparación se organiza mediante permisos de construcción con la ruta, los responsables y los documentos vigentes del proyecto.

Define la ruta de tu expediente con las fuentes oficiales enlazadas, su fecha de revisión y los requisitos de la autoridad competente.