Quién autoriza qué, y desde cuándo.

Construir en El Salvador responde a seis autoridades distintas, cada una con su ley, su umbral y su ventanilla. Esta página reúne lo que hay que saber de cada una, con la referencia legal a la vista.

Cada dato está contrastado contra el Diario Oficial y los portales de las instituciones. La fecha de arriba dice cuándo se hizo esa verificación: si ya pasó mucho tiempo, confírmalo antes de decidir.

Competencias

Dónde estás y cuánto vas a construir definen la autoridad encargada de los trámites.

Dónde está el proyecto y qué escala tiene	Quién autoriza la construcción	Trámite ambiental
Fuera del AMSS, con 250 m² o más de área a construir	DOT	La misma DOT, dentro del expediente
Fuera del AMSS, por debajo de 250 m²	Municipalidad, asociación municipal u oficina de planificación	MARN, en paralelo
Dentro del AMSS, a cualquier escala	OPAMSS	MARN, en paralelo
Dentro del perímetro del Centro Histórico de San Salvador	APLAN	La misma APLAN, en su ventanilla única

El umbral de 250 m² se mide sobre el área a construir, no sobre la del terreno. Para ampliaciones, la ley no dice si esos metros se cuentan sobre lo nuevo o sobre el total resultante: no hay norma que lo resuelva, así que conviene plantearlo a la autoridad antes de presentar.

La columna ambiental cambió con el reglamento de 2025. Para los proyectos de su competencia la DOT ya no solo coordina lo ambiental: lo resuelve, y dentro del Centro Histórico lo resuelve APLAN en su propia ventanilla. El permiso ambiental sigue siendo del MARN en el AMSS y en las obras menores de 250 m² fuera del AMSS — y vuelve a la autoridad ambiental, esté donde esté el proyecto, en áreas naturales protegidas, declaratorias forestales y zonas de recarga hídrica.

Entes

Las seis autoridades, una por una.

Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción

Autoridad del Estado para otorgar permisos de construcción y rectora de las políticas nacionales de ordenamiento territorial.

Base legal: Decreto Legislativo 122 del 16 de octubre de 2024 (D.O. 205, tomo 445, del 28 de octubre de 2024). Reformado por el D.L. 160 del 26 de noviembre de 2024 y por el D.L. 437 del 21 de octubre de 2025 (D.O. 202, tomo 449, del 27 de octubre de 2025). Reglamento: Decreto Ejecutivo 11 del 9 de mayo de 2025, reformado por el D.E. 20 del 17 de julio de 2025.
Cuándo aplica: Lotificaciones nuevas y permisos de construcción de proyectos cuya área a construir sea igual o superior a 250 m². Por debajo de ese umbral la competencia es de la municipalidad, la asociación municipal o la oficina de planificación que corresponda — salvo los trámites de los artículos 38, 40 y 42, que siguen siendo de la DOT y son prerrequisito aunque el proyecto sea menor.
Qué se tramita: El ciclo completo del permiso: calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de drenaje de aguas lluvias, autorización de obras y recepción de edificaciones.
Exclusiones: El artículo 33 excluye de la ley dos cosas: los proyectos dentro del perímetro delimitado del Centro Histórico de San Salvador y los que contempla la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS. Es una exclusión por sujeción normativa, no geográfica. La DOT no sustituyó ni absorbió a la OPAMSS: la LDOT-AMSS sigue vigente y la OPAMSS sigue con ventanilla activa.
Trámite ambiental: Para los proyectos de su competencia la DOT categoriza y resuelve el permiso ambiental dentro del mismo expediente, aplicando la Ley del Medio Ambiente y su reglamento general. No es ventanilla única: es competencia propia — está en el artículo 40 de su ley, que enumera la «resolución de permiso ambiental» entre los trámites que autoriza, y en los artículos 13, 20 y 28 del reglamento. La Ley del Medio Ambiente no se reformó: sigue diciendo «el Ministerio», y es el artículo 87 de la ley de la DOT el que manda entender que esa mención se refiere a ella. El procedimiento simplificado de categorización —C1, C2 y C3— con su formulario y sus términos de referencia está en el Acuerdo 019-DOT-DE/2026, publicado en el D.O. 88, tomo 451, del 14 de mayo de 2026.
Regularización de obra sin permiso: El artículo 92-A, añadido por el D.L. 437, permite pedir a la DOT la regularización de obras ejecutadas antes del 12 de mayo de 2025 sin permiso. Tres matices que suelen perderse: esa fecha es de corte de la obra y no un plazo para solicitar; el texto no fija vencimiento; y no es una exoneración — el artículo 47 tarifa el permiso otorgado después de construir. Los requisitos se remiten al reglamento, que a agosto de 2026 no los ha desarrollado.

A fondo: el umbral de los 250 m² · qué cambió con las reformas de 2025 · cómo se tramita en el portal

Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador

Regulación urbanística del área metropolitana: qué se puede construir, dónde y con qué límites físicos.

Base legal: Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS y su reglamento. En materia estructural, el Decreto 17 del COAMSS (2021).
Cuándo aplica: A todo proyecto dentro del AMSS, a cualquier escala. Aquí no hay umbral de metros: el tamaño cambia los requisitos, no la ventanilla.
Qué se tramita: El mismo ciclo —calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de aguas lluvias, autorización de obras y recepción— pero con los parámetros urbanísticos metropolitanos: uso de suelo, retiros y coeficientes de ocupación.
Lo que cambia el diseño: El Decreto 17 obliga a diseñar bajo ASCE/SEI 7-16 los edificios de más de 10 niveles, además de otros supuestos como aislamiento sísmico, disipación de energía y ciertas edificaciones esenciales. No sustituye a la NTDS: define cuándo el AMSS exige el estándar superior.

A fondo: los permisos ante la OPAMSS paso a paso · cuándo aplica el ASCE/SEI 7-16

Autoridad de Planificación del Centro Histórico de San Salvador

Ventanilla única para todo proyecto dentro del perímetro del Centro Histórico de San Salvador.

Base legal: Decreto Legislativo 707 del 30 de marzo de 2023 (D.O. 69, tomo 439, del 17 de abril de 2023), vigente desde mayo de 2023. Su única reforma, el D.L. 754 de junio de 2023, solo tocó los requisitos de sus directores. No tiene reglamento general: regula por acuerdos de Junta Directiva publicados en el Diario Oficial.
Cuándo aplica: Dentro del perímetro que fija el artículo 2 de su ley, a cualquier escala. El artículo 33 de la ley de la DOT excluye expresamente esta zona de su ámbito.
Qué se tramita: Calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de drenaje de aguas lluvias, revisión vial y zonificación, permiso de construcción y recepción de obra. La ventanilla única no es una manera de hablar: el artículo 8 de su ley la ordena y la integra con delegados de Medio Ambiente, Cultura, Vivienda, Obras Públicas, Gobernación, Turismo, ANDA, la Autoridad Salvadoreña del Agua, el CNR y la alcaldía.
Trámite ambiental y cultural: Todo entra y sale por la misma ventanilla: APLAN también resuelve lo ambiental, sin expediente aparte ante el MARN. La razón es de fondo — el Centro Histórico es zona ya impactada, así que los proyectos no disparan el análisis ambiental profundo que justificaría subirlos al ministerio. Lo que presentas dentro del permiso de construcción es el programa de manejo ambiental. En la ventanilla se sienta un delegado del ramo de Medio Ambiente junto con los de las demás instituciones. La valoración de los inmuebles con valor cultural sí la resuelve el Ministerio de Cultura, y los permisos de APLAN quedan vinculados a esa resolución.
Dos perímetros que se confunden: El del D.L. 680 de 2008, que declaró el Centro Histórico para efectos de patrimonio cultural, y el del artículo 2 del D.L. 707, que es el ámbito de competencia de APLAN. No son el mismo, y el que manda para saber ante quién se tramita es el segundo.

Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales

Evaluación ambiental del proyecto. Corre en paralelo al trámite territorial, no después.

Base legal: Ley del Medio Ambiente y su reglamento.
Cuándo aplica: En todo el país salvo donde otra autoridad absorbió la competencia. Si el proyecto es de la DOT, ella categoriza y resuelve lo ambiental; si está dentro del Centro Histórico, lo resuelve APLAN en su ventanilla única. El trámite ambiental es del MARN en el AMSS y en las obras por debajo de los 250 m² fuera del AMSS. Y vuelve a él, o a la autoridad que corresponda, en áreas naturales protegidas, declaratorias forestales y zonas de recarga hídrica, esté donde esté el proyecto.
Qué se tramita: La categorización del proyecto en uno de tres niveles de impacto potencial —N1, N2 y N3— y lo que cada nivel arrastra: desde constancia hasta Estudio de Impacto Ambiental con consulta pública, elaborado conforme a los términos de referencia que fija el MARN.
Cuándo empezarlo: Al principio, no al final. El error caro es tratarlo como un trámite posterior al diseño: conocer temprano la ruta probable permite presupuestar los estudios y meterlos al calendario antes de que se vuelvan ruta crítica.

A fondo: cómo encajan las tres competencias en un mismo expediente

Reglamento para la Seguridad Estructural de las Construcciones

El reglamento que fija cuánto debe resistir una estructura, y las normas técnicas que lo desarrollan.

Base legal: Decreto Ejecutivo 105 del 23 de octubre de 1996 (D.O. 204, tomo 333, del 30 de octubre de 1996).
Normas que lo desarrollan: Nueve normas técnicas, entre ellas la Norma Técnica para Diseño por Sismo (NTDS), de 1994, y las de concreto, acero, mampostería y cimentaciones. Para vivienda de una y dos plantas, el RTS 91.01.02:21, «Diseño y construcción de vivienda de una y dos plantas».
Confusión frecuente: El reglamento es de 1996; 1994 es la NTDS. Fechar el reglamento en 1994 es el error más repetido en documentos de proyecto.

A fondo: qué exige el diseño sismorresistente en El Salvador

Cuerpo de Bomberos de El Salvador

Revisión y certificación de planos en materia de prevención contra incendios, con marco técnico NFPA.

Base legal: Ley del Cuerpo de Bomberos de El Salvador, Decreto Legislativo 520 de octubre de 2022: el artículo 15 le da la facultad de emitir normas técnicas de prevención y el 33 la de adoptar normas internacionales como marco obligatorio. La Ley de Tasas (D.L. 527) define los servicios sujetos a cobro.
Qué cambió en 2025: El 31 de julio de 2025 el CBES aprobó la NT/UPREV/001/2025, que unifica a nivel nacional la revisión y certificación de planos. Su complemento, la NT/UPREV/002/2025, cubre la inspección del inmueble ya construido: una certifica el papel y la otra la obra.
Qué implica para el diseño: El marco de referencia pasa a ser explícitamente el cuerpo de normas NFPA, según ocupación, altura, densidad y materiales. Para edificación, la referencia central es la NFPA 101 en medios de egreso.

A fondo: la certificación de planos ante Bomberos

Cómo se mantiene esta página

Cada dato de arriba se verificó contra el Diario Oficial y los portales de las instituciones en la fecha que aparece en el encabezado. La normativa salvadoreña de construcción se ha movido rápido —la DOT nació en octubre de 2024 y ya lleva dos reformas y dos reglamentos—, así que una página de referencia sin fecha no sirve de nada.

Si encuentras algo desactualizado o ves una reforma que aquí no está, escríbenos a info@kaizen.com.sv. Lo revisamos y actualizamos la fecha.

Esta página tiene fines informativos y refleja la normativa vigente a la fecha de verificación indicada. No constituye asesoría legal. Verifica siempre los requisitos actualizados directamente con la institución competente antes de tomar decisiones de proyecto.

Antes de cotizar

Preguntas frecuentes.

¿Quién me da el permiso de construcción: la DOT, la OPAMSS o la alcaldía?

Depende de dónde está el proyecto y de cuánto vas a construir. Dentro del AMSS es la OPAMSS, sin importar la escala. Fuera del AMSS, la DOT si el área a construir llega a 250 m² y la municipalidad u oficina de planificación si no llega. Dentro del perímetro del Centro Histórico de San Salvador es APLAN, la Autoridad de Planificación del Centro Histórico de San Salvador. Lo que cambió en 2025 es el trámite ambiental: si el proyecto es de competencia de la DOT, lo resuelve la misma DOT; en los demás casos sigue siendo del MARN.

¿La DOT sustituyó a la OPAMSS?

No. Es una confusión muy extendida. El artículo 33 de la Ley de la DOT excluye expresamente los proyectos contemplados por la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, que sigue vigente. La OPAMSS mantiene ventanilla activa y el COAMSS ha seguido emitiendo decretos.

Voy a ampliar una construcción existente. ¿Los 250 m² se cuentan sobre lo nuevo o sobre el total?

La ley no lo dice y no existe norma que lo resuelva. Cualquiera que te lo presente como regla cerrada está interpretando. Lo prudente es plantear el caso a la autoridad antes de presentar el expediente y guardar la respuesta por escrito.

Construí sin permiso. ¿Puedo regularizar?

El artículo 92-A de la Ley de la DOT, añadido por el D.L. 437 de octubre de 2025, permite pedir la regularización de obras ejecutadas antes del 12 de mayo de 2025. Esa fecha es de corte de la obra, no un plazo para solicitar, y el texto no fija vencimiento. No es una exoneración: el permiso otorgado después de construir tiene tarifa. Los requisitos se remiten al reglamento, que a agosto de 2026 aún no los ha desarrollado.

¿El Reglamento de Seguridad Estructural es de 1994 o de 1996?

El reglamento es de 1996 — Decreto Ejecutivo 105 del 23 de octubre de 1996. De 1994 es la Norma Técnica para Diseño por Sismo (NTDS), que es una de las nueve normas que lo desarrollan. Intercambiar las dos fechas es el error más repetido en documentos de proyecto.

¿Sigo teniendo que ir al MARN por el permiso ambiental?

Depende de quién autorice tu obra. Si el proyecto es de competencia de la DOT, no: la DOT lo categoriza y resuelve el permiso ambiental dentro del mismo expediente, aplicando la Ley del Medio Ambiente. La ley ambiental no se reformó —sigue diciendo «el Ministerio»—; es el artículo 87 de la ley de la DOT el que manda entender que se refiere a ella. Si está dentro del Centro Histórico de San Salvador tampoco: ahí lo resuelve APLAN en su ventanilla única. El trámite ambiental sigue siendo del MARN en el AMSS y en las obras por debajo de los 250 m² fuera del AMSS. Y en áreas naturales protegidas, declaratorias forestales o zonas de recarga hídrica vuelve a la autoridad ambiental aunque el proyecto esté en territorio de la DOT.

En el Centro Histórico, ¿APLAN también me resuelve lo ambiental?

Sí. Todo entra y sale por la misma ventanilla y no abres expediente aparte ante el MARN. La razón es que el Centro Histórico es zona ya impactada: los proyectos que se hacen ahí no disparan el análisis ambiental profundo que justificaría subirlos al ministerio. Lo que presentas dentro del permiso de construcción es el programa de manejo ambiental. Lo que sí sale de APLAN es la valoración de los inmuebles con valor cultural, que resuelve el Ministerio de Cultura y a la que los permisos de APLAN quedan vinculados.