Quién autoriza qué, y desde cuándo.

Autoridad del Estado para otorgar permisos de construcción y rectora de las políticas nacionales de ordenamiento territorial.

Base legal

Decreto Legislativo 122 del 16 de octubre de 2024 (D.O. 205, tomo 445, del 28 de octubre de 2024). Reformado por el D.L. 437 del 21 de octubre de 2025 (D.O. 202, tomo 449, del 27 de octubre de 2025), con la vigencia prevista por el decreto. El texto consolidado refleja reformas anteriores a la de 2025. Para cada expediente, incorpora el decreto y la versión oficial vigentes que correspondan. Reglamento: Decreto Ejecutivo 11 del 9 de mayo de 2025, dado en Casa Presidencial y reformado por el D.E. 20 del 17 de julio de 2025 (D.O. 133, tomo 448, de esa misma fecha).

Cuándo aplica

Como regla general, después de descartar las exclusiones del artículo 33 y otros regímenes especiales: lotificaciones nuevas y permisos de construcción de proyectos cuya área a construir sea igual o superior a 250 m². Por debajo de ese umbral la competencia es de la municipalidad, la asociación municipal o la oficina de planificación que corresponda — salvo los trámites de los artículos 38, 40 y 42, que siguen siendo de la DOT y son prerrequisito aunque el proyecto sea menor.

Qué se tramita

El ciclo completo, en tres fases. En factibilidades (artículo 38): la calificación de lugar, línea de construcción y factibilidad de aguas lluvias —que se otorgan de manera integrada—, la categorización ambiental, la certificación de factibilidad de agua potable y alcantarillado, las valoraciones culturales de la edificación y del terreno, el permiso de exploración de pozo y la factibilidad del sistema de tratamiento individual de aguas negras y grises. En otorgamiento de permisos (artículo 40): el permiso de construcción, la resolución de permiso ambiental, la revisión y aprobación de planos de agua potable y alcantarillado, el permiso de tala de árboles, el permiso de vertido y las autorizaciones sobre dominio público hidráulico y aguas nacionales. Y en verificación de cumplimiento (artículo 42): la recepción de obras, la auditoría o inspecciones de cumplimiento ambiental y el permiso ambiental de funcionamiento. Ese artículo 42 tiene los numerales 2 y 11 derogados, así que léelo en su texto vigente.

Exclusiones

El artículo 33 abre diciendo que «la presente ley no será aplicable en los siguientes casos». La compilación oficial consultada muestra trece numerales, pero el artículo 6 del D.L. 437 ordenó adicionar también un numeral 14 sobre instalaciones de plantas nucleares. Esta diferencia requiere revisar el texto oficial vigente y la clasificación aplicable antes de decidir competencia. Dos supuestos son territoriales: el perímetro delimitado del Centro Histórico de San Salvador y los proyectos comprendidos por la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS. Los demás excluyen por régimen aplicable o por materia: parcelaciones del Estado y entidades públicas o gobiernos locales en los términos exactos del decreto, lotificaciones agrícolas ante el MAG, lotificaciones bajo la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones, interés social calificado por el Ministerio de Vivienda, expedientes con antecedentes vigentes ante el MIVI, vías públicas, infraestructura crítica, telecomunicaciones pasivas, ciertas lotificaciones consumadas, canteras e infraestructura de hidrocarburos a cargo de la DGEHM. El D.L. 437 añade además instalaciones de plantas nucleares bajo regulación especial. Y caer en el artículo 33 no siempre te libera de la DOT: en interés social y en expedientes con antecedentes ante el MIVI, el propio artículo aclara que «la DOT será la única autoridad competente para autorizar los demás trámites individuales detallados en los artículos 38, 40 y 42»; en canteras e hidrocarburos le reserva los permisos de las edificaciones complementarias; en los demás supuestos no dice nada, así que pide clasificación escrita antes de asumir que estás fuera. La DOT no sustituyó ni absorbió a la OPAMSS: la LDOT-AMSS sigue vigente y la OPAMSS sigue con ventanilla activa.

Trámite ambiental

La Ley de Creación de la DOT incluye la categorización ambiental entre las factibilidades del artículo 38 y la «resolución de permiso ambiental» entre los trámites del artículo 40. Su reglamento desarrolla esa dimensión en los artículos 13, 20 y 28. La Ley del Medio Ambiente, sin embargo, conserva la formulación nacional referida al Ministerio, mientras el artículo 87 de la ley de la DOT contiene una regla de interpretación para los trámites comprendidos en su ámbito. Las categorías C1, C2 y C3 de la DOT y las categorías N1, N2 y N3 del MARN se revisan como referencias distintas; solicita a la institución una confirmación escrita para tu ubicación y proyecto. El procedimiento simplificado de categorización ambiental lo autorizó el Acuerdo Ejecutivo 019-DOT-DE/2026, del 14 de mayo de 2026, firmado por la Directora Ejecutiva de la DOT por delegación de su Consejo Directivo, y con él se aprobaron el nuevo formulario ambiental, los Lineamientos de Categorización Ambiental para Proyectos de Construcción y los Términos de Referencia para el Informe Técnico Ambiental (C2) y el Estudio de Impacto Ambiental (C3). Conviene separar los dos documentos: el acuerdo es el acto que aprueba el procedimiento, y las definiciones de C1, C2 y C3 están en los Lineamientos, divulgados en el sitio de la DOT. El acuerdo dispone que entra en vigencia el día de su publicación en el Diario Oficial; verifica ese dato antes de citarlo en un expediente. Y el propio acuerdo advierte que aplicar este procedimiento no te exime de cumplir el resto de la normativa aplicable.

Regularización de obra sin permiso

El artículo 92-A, añadido por el D.L. 437, permite pedir a la DOT la regularización de ciertas obras ejecutadas antes del 12 de mayo de 2025 sin permiso. Esa fecha es de corte de la obra y no un plazo para solicitar; el texto no fija vencimiento. La vía excluye inmuebles en proceso de aceptación de herencia y obras realizadas con permisos denegados o en violación de la normativa correspondiente. Tampoco es una exoneración ni un derecho automático a obtener autorización: el artículo 47 tarifa el permiso otorgado después de construir y los requisitos deben confirmarse en la norma y con la autoridad vigentes.

Regulación urbanística del área metropolitana: qué se puede construir, dónde y con qué límites físicos.

Base legal

Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS y su reglamento. En materia estructural, el Decreto 17 del COAMSS (2021).

Cuándo aplica

A los proyectos comprendidos por el régimen metropolitano, a cualquier escala, salvo que la parcela esté dentro de un régimen territorial especial como el perímetro legal de APLAN. Aquí no hay umbral de metros: el tamaño cambia los requisitos, pero la ubicación y el régimen aplicable pueden cambiar la autoridad.

Qué se tramita

El mismo ciclo —calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de aguas lluvias, autorización de obras y recepción— pero con los parámetros urbanísticos metropolitanos: uso de suelo, retiros y coeficientes de ocupación.

Lo que cambia el diseño

Dentro del AMSS los parámetros que gobiernan el diseño son los urbanísticos metropolitanos —uso de suelo, retiros, coeficientes de ocupación— y los umbrales de drenaje del artículo V.14 del Reglamento, que se miden sobre superficie impermeable total: hasta 150 m² puedes proponer alternativas tipo SUDS, entre más de 150 y 500 m² debes presentarlas con memoria de cálculo, y arriba de 500 m² corresponde estudio hidrológico e hidráulico con sistema de mitigación del impacto hidrológico. En materia sísmica, el RESESCO y sus normas técnicas forman el marco nacional. El artículo VI.7-B del Decreto 17 incorpora ASCE/SEI 7-16, bajo la condición temporal que el texto establece, para edificaciones que emplean dispositivos de protección sísmica; el Anexo 37 desarrolla su aplicación y permite al diseñador usarlo en otras edificaciones. El número de niveles no define por sí solo esa aplicación.

Ventanilla única para todo proyecto dentro del perímetro del Centro Histórico de San Salvador.

Base legal

Decreto Legislativo 707 del 30 de marzo de 2023 (D.O. 69, tomo 439, del 17 de abril de 2023). Su artículo 44 regula la entrada en vigencia. La ley registra al menos una reforma posterior, el Decreto Legislativo 754 del 6 de junio de 2023 (D.O. 105, tomo 439, del 8 de junio de 2023). Para aplicar un artículo específico, consulta la versión oficial vigente del texto. El marco de APLAN se desarrolla mediante acuerdos de Junta Directiva publicados en el Diario Oficial.

Cuándo aplica

Dentro del perímetro que fija el artículo 2 de su ley, a cualquier escala. El artículo 33 de la ley de la DOT excluye expresamente esta zona de su ámbito.

Qué se tramita

Calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de drenaje de aguas lluvias, revisión vial y zonificación, permiso de construcción y recepción de obra. La ventanilla única no es una manera de hablar: el artículo 8 de su ley la ordena y la integra con delegados de Medio Ambiente, Cultura, Vivienda, Obras Públicas, Gobernación, Turismo, ANDA, la Autoridad Salvadoreña del Agua, el CNR y la alcaldía.

Trámite ambiental y cultural

La ventanilla única del artículo 8, literal i), reúne los trámites en una sola mesa, pero no fusiona las resoluciones ni convierte a APLAN en autoridad ambiental: la ley no enumera el otorgamiento de permisos ambientales entre sus funciones. Lo que sí le da son potestades normativas: aprobar las normas técnicas para el manejo del medio ambiente del Centro Histórico y las políticas de conservación de los recursos naturales. Lo que presentas dentro del permiso de construcción es el Programa de Manejo Ambiental, definido en los lineamientos como el instrumento básico de gestión ambiental de la obra, con medidas de control, prevención, mitigación, corrección y minimización. En la ventanilla se sienta un delegado del ramo de Medio Ambiente junto con los de las demás instituciones. El Programa se integra al expediente que resuelve APLAN; los actos sectoriales aplicables se identifican con la autoridad respectiva. La valoración de los inmuebles con valor cultural la resuelve la Dirección Nacional de Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura, y los permisos de APLAN deben respetar esa resolución.

Dos perímetros que se confunden

El del D.L. 680 de 2008, que declaró el Centro Histórico para efectos de patrimonio cultural, y el del artículo 2 del D.L. 707, que es el ámbito de competencia de APLAN. No son el mismo, y el que manda para saber ante quién se tramita es el segundo.

Evaluación ambiental del proyecto. Conviene definir la ruta desde el anteproyecto y coordinar su calendario con el trámite territorial; no hay una secuencia universal para todos los casos.

Base legal

Ley del Medio Ambiente, Decreto Legislativo 233 (D.O. 79, tomo 339, del 4 de mayo de 1998), y su Reglamento General. Su artículo 19 establece que «corresponderá al Ministerio emitir el permiso ambiental, previa aprobación del estudio de impacto ambiental».

Cuándo aplica

No en toda obra. El punto de partida no es el ministerio, es tu proyecto: primero identificas si cae dentro del ámbito de la DOT o dentro de una de las exclusiones de su artículo 33 y otros regímenes especiales, y recién entonces sabes ante quién presentas lo ambiental. La ley de la DOT enumera la categorización y la resolución ambiental entre sus trámites, incluso cuando ciertos permisos de construcción menores de 250 m² corresponden a una autoridad local; el MARN, a la vez, mantiene publicada una guía de categorización de alcance nacional. Las categorías C1, C2 y C3 de la DOT y N1, N2 y N3 del MARN se revisan como rutas distintas; confirma por escrito autoridad, instrumento, plataforma y versión aplicables. Dentro del AMSS la ruta ambiental ordinaria sigue siendo del MARN, y ahí importa una palabra: la OPAMSS pide el permiso ambiental «cuando sea requerido», así que no es automático para toda obra metropolitana. Dentro del Centro Histórico, la ley de APLAN no le atribuye la emisión de permisos ambientales: lo que se presenta es un Programa de Manejo Ambiental. En áreas naturales protegidas, declaraciones forestales y zonas de recarga hídrica el Reglamento de la Ley DOT dispone que no se emitirá resolución de factibilidades y remite a «la autoridad competente», sin decir cuál. Ten presente un detalle que confunde a mucha gente: el documento de categorización del MARN todavía se declara de alcance nacional, porque es de 2025 y no se ha reeditado tras el acuerdo ambiental de la DOT de mayo de 2026.

Qué se tramita

Cuando la autoridad confirmada sea el MARN, su guía categoriza el proyecto en tres niveles de impacto potencial. Para la lectura de esta página, esos niveles se identifican como N1, N2 y N3; la propia guía asocia esos niveles con PIAB (bajo), PIAL (leve) y PIAMA (moderado o alto). Esta nomenclatura no debe trasladarse automáticamente a la clasificación C1, C2 y C3 de la DOT. En N1 se emite únicamente la nota de categorización, que acredita el nivel y certifica que no se te requiere información adicional; en N2 y N3 se emite la resolución correspondiente, y en N3 entran el estudio de impacto ambiental, la consulta pública, el programa de manejo y la fianza de cumplimiento ambiental. La categorización vigente es la de 2025, en su versión corregida del 22 de septiembre de 2025.

Cuándo empezarlo

Al principio, no al final. El error caro es tratarlo como un trámite posterior al diseño: conocer temprano la ruta probable permite presupuestar los estudios y meterlos al calendario antes de que se vuelvan ruta crítica.

El reglamento que fija cuánto debe resistir una estructura, y las normas técnicas que lo desarrollan.

Base legal

Decreto Ejecutivo 105 del 23 de octubre de 1996 (D.O. 204, tomo 333, del 30 de octubre de 1996).

Normas que lo desarrollan

El artículo 2 del reglamento dispone que los procedimientos de diseño para las acciones de sismo y viento, y los requisitos específicos para determinados materiales y sistemas estructurales, «están definidos en Normas Técnicas que forman parte de este Reglamento». En el articulado se nombran expresamente la Norma Técnica para Diseño por Sismo, la de Diseño por Viento, la de Diseño de Cimentaciones y Estabilidad de Taludes y la de Control de Calidad de los Materiales Estructurales. La Norma Técnica para Diseño por Sismo se cita por su nombre y por el reglamento que la incorpora; para cada expediente, identifica el texto y la edición aplicables. Para vivienda de una y dos plantas, el RTS 91.01.02:21, «Diseño y construcción de vivienda de una y dos plantas».

Confusión frecuente

Si viste el RESESCO fechado en 1994, está mal: es de 1996. El propio decreto cuenta su historia en los considerandos. Tras el terremoto del 10 de octubre de 1986 se emitió un Reglamento de Emergencia de Diseño Sísmico por Decreto Ejecutivo 14 del 12 de septiembre de 1989, con carácter expresamente transitorio, y ese régimen fue sustituido por el RESESCO en octubre de 1996. Esa es la cadena: 1986, 1989, 1996.

Revisión y certificación de planos en materia de prevención contra incendios, con marco técnico NFPA.

Base legal

Ley del Cuerpo de Bomberos de El Salvador, Decreto Legislativo 520 de octubre de 2022 — cítalo siempre por su número, porque circula en línea la ley derogada de 1995 con artículos del mismo número y otro contenido. El artículo 15 enumera las atribuciones de la Junta Directiva e incluye la aprobación e implementación de normas técnicas y protocolos operativos: de ahí sale la competencia para dictar las NT/UPREV. El artículo 33, «Medidas de Seguridad en Construcciones», exige a los sujetos y proyectos comprendidos por esa disposición presentar los planos arquitectónico, eléctrico e hidráulico para revisión y certificación antes de construir, remodelar o ampliar. Su alcance concreto y las excepciones aplicables deben confirmarse con el CBES. El artículo remite a «las normas internacionalmente aceptadas sobre la materia», pero no menciona NFPA ni ISO por su nombre: NFPA entra al expediente por la normativa que emite Bomberos, no por el texto de la ley. La Ley de Tasas (D.L. 527) define los servicios sujetos a cobro.

Qué cambió en 2025

El 31 de julio de 2025 el CBES aprobó la NT/UPREV/001/2025, que unifica a nivel nacional la revisión y certificación de planos. Su complemento, la NT/UPREV/002/2025, cubre la inspección del inmueble ya construido: una certifica el papel y la otra la obra. Ambas fueron publicadas en el Diario Oficial el 10 de noviembre de 2025, tomo 449, y el repositorio oficial las registra vigentes al 30 de agosto de 2026.

Qué implica para el diseño

El marco de referencia pasa a ser explícitamente el cuerpo de normas NFPA, según ocupación, altura, densidad y materiales. Para edificación, la referencia central es la NFPA 101 en medios de egreso. La edición y los requisitos concretos se confirman con el CBES para cada proyecto; la mención de una norma no hace obligatorio todo sistema en cualquier tipología.